Заявка на обратный звонок
* поле, обязательное для заполнения
Бизнес тренинги и семинары,
в любом городе России и за ее пределами
Секретариат
+7 (495) 748-01-82, +7 (812) 331-98-03
office@lico.ru
Клиентский отдел
+7 (499) 577-02-36, +7 (812) 425-60-11
,
Время работы: С 9.30 до 18.00

Строители и тренер готовят сценарий проведения стратегической сессии

 

Роман с камнем или совещание управленцев великих строек

 

 Готовим сценарий сессии и обсуждаем подробно с каждым участником.

Конспект обсуждений из красивого прошлого строительного рынка:

На строительном рынке в России почти не осталось иностранных компаний. Экспаты уже не строят «муляжи Святой Руси за полчаса», о чем недавно так искренне сокрушался Гребенщиков. Их оттеснили отечественные компании – те, кого не останавливают нехватка кирпича на заводах или подскочившие цены на цемент. В обзоре тренер и – руководители крупнейших строительных компаний в сфере строительства жилья перед наалом стратегического совещания прошлых лет.

 

"Москве, как городу нужно в 1,5 раза больше жилья, чем строится сейчас"  - одна из важных тем для сценария проведения стратегической сессии
Леонид Краснянский, руководитель Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы: Рынок недвижимости сегодня на подъеме. Он очень динамичен, живо реагирует на покупательский спрос. В ближайшее время, на мой взгляд, нет оснований для переживаний, что рынок встанет. Рост цен был спрогнозирован специалистами в пределах 15–20% в течение 2003 года. В общем по рынку эти прогнозы сбываются. Единственным исключением, пожалуй, является Куркино, где рост цен уже в первом полугодии составил 14,3%. Высокий спрос и на другие наши объекты: жилые комплексы «Наука» на проспекте Вернадского, «Серебряный бор» в Карамышевском проезде, на недавно выставленный на продажу «Олимп», который находится на Мичуринском проспекте, на территории Олимпийской деревни.

Консультант- тренер:  Вы неоднократно указывали на проблемы со строительством в центре города. Сдвинулись ли эти проблемы с мертвой точки?
Л.К.: Начало строительных работ тормозит несвоевременное отселение жителей квартир и перемещение собственников нежилых помещений. Пока эти проблемы остаются. Жители Центра хотят получить квартиры там же, это их право. Владельцы «не жилья» тоже хотят остаться в престижном районе.
ТРЕНЕР: И кто же отвечает за решение этого вопроса?
Л.К.: Переселить людей из домов – задача Департамента жилищной политики и жилищного фонда. Предоставить вовремя новые помещения собственникам «нежилья» – задача Департамента имущества. Задача ДИПС – инвестировать средства в реконструкцию и строительство домов в центре Москвы. Понятно, что наши задачи взаимосвязаны. К сожалению, несвоевременное решение первых двух вопросов приводит к тому, что простаивает наша работа, основанная на кредитных отношениях, в результате страдает городской бюджет.
ТРЕНЕР: Верно ли, что ваш департамент получит исключительные права на застройку центра Москвы?
Л.К.: Это не совсем так. Наша работа в Центре самая объемная: мы являемся инвесторами строительства более чем 50 домов. Кроме того, согласно распоряжению мэра Москвы №508-РМ от 6 сентября 2002 года ДИПС является генеральным инвестором по реконструкции Центра путем ликвидации ветхого и аварийного жилья.
Это не значит, что только мы работаем в Центре. Очень много зданий стоит под инвестиционными контрактами, заключенными ранее, очень много зданий находится в федеральной собственности, есть небольшой процент частных строений, а на долю города остаются, как правило, ветхие и аварийные здания. И немногие столичные инвесторы способны взять на себя решение того клубка проблем, которыми характеризуется работа с таким жильем. Здесь и социальные, юридические вопросы, связанные с отселением, здесь проблемы с коммуникациями, кроме того, кругом историческая застройка, которая диктует свои требования к строительству. Все это ложится на плечи инвестора.
ТРЕНЕР: Строители часто сетуют на то, что не так сложно построить жилье, как трудно оформить необходимую документацию, часто можно услышать о непрозрачности инвестиционных конкурсов. Как вы относитесь к подобным упрекам?
Л.К.: Никаких проблем в Москве с оформлением документации нет. Если соблюдаются все требования, то документация согласовывается в течение года. И все строители прекрасно знают существующий в столице порядок. Другое дело, когда на площади, где по строительным нормам может быть построено 5 тысяч квадратных метров, пытаются посадить 15 тысяч! Конечно, такой проект никто не согласует, потому что он пойдет явно вразрез со строительными нормами и с ущербом городской застройке.
ТРЕНЕР: С какими генподрядными организациями сотрудничает ваш департамент?
Л.К.: Для нас нет никакой разницы, какая у предприятия форма собственности, если оно качественно и в срок выполняет работу, за которую берется. Все наши партнеры давно и успешно работают на рынке. Это предприятия Главмосстроя, Моспромстрой, ГСК «Монолит», «Панорама» и многие другие.
ТРЕНЕР: Как вы оцениваете качество возводимого в столице жилья? Актуальна ли до сих пор «гонка на метры»?
Л.К.: Для решения социальных задач города необходимо строить в 1,5 раза больше жилья, чем строится сейчас. Такие объемы можно дать Москве только при возведении типового панельного жилья. Так что «гонка на метры» – это не совсем правильная постановка вопроса. Но то, что метры эти должны быть качественными, – действительно так. Сдать много жилья, но плохого – это не решение проблемы. В последнее время стройкомплекс Москвы принимает очень серьезные административные меры по ликвидации жалоб со стороны новоселов муниципальных домов и покупателей коммерческих квартир. Регулярно работает «горячая линия» в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города, по телефону которой можно сообщить об имеющихся недостатках. По сложным вопросам формируются комиссии, которые выезжают на место и контролируют весь процесс устранения брака.
ТРЕНЕР: Почему в Москве почти не строятся кирпичные дома?
Л.К.: Строить большие дома из кирпича в Москве неправильно с точки зрения конструкторских решений. Представьте себе скорость возведения кирпичного жилого комплекса: это неэкономично. На мой взгляд, технология монолитного домостроения, где конструктив отливается, а стены обкладываются кирпичом, гораздо более приемлема. К тому же кирпичные фасады не всегда соответствуют архитектурному облику окружающей застройки.
Но вот при малоэтажном строительстве говорить об использовании кирпича вполне уместно. Примером тому может служить новый жилой поселок «Вишневый сад» на cеверо-западе Москвы. Мы являемся инвесторами и возводим там таунхаусы и коттеджи из кирпича.
 Перед ДИПС стоит задача в 2003 году дать бюджету города 13,3 миллиарда рублей.

Тренер: Достижима ли эта цель?
Л.К.: В этом нет никаких сомнений. Мы просто не имеем права не выполнить бюджетные показатели. В первом полугодии мы выполнили задание по наполнению доходной части Целевого бюджетного инвестиционного фонда на 105,2%, то есть при плановом задании в 3,5 миллиарда рублей мы реализовали около 103,3 тысячи квадратных метров на сумму около 3,7 миллиардов рублей.

Вольные каменщики собираются на стратегическую сессию

Представляя руководителей строительных компаний на сессии, сразу оговоримся: наши герои больше чем руководители домостроительных комбинатов и трестов механизации. Назовешь их строителями, скажут: «И не только». Окрестишь девелоперами – обидятся. Внесем ясность: работа крупнейших компаний давно уже не сводится к рытью котлована и возведению стен. К этому прибавилось привлечение инвестиций, проектирование, маркетинг, реализация жилья, взаимодействие с властями. Как назвать человека, взвалившего на себя такой груз? Пожалуй, больше всего подойдет титул руководителя инвестиционно-строительного холдинга или группы компаний.

Типичная биография участника рейтинга: строительный вуз или среднее техническое образование, все ступени карьерной лестницы от рабочего до генерального директора. Обратите внимание на огромное количество наград у большинства наших героев (см. биографии) – редкий политик или бизнесмен окружен таким почетом. И это неслучайно, ведь строительный рынок стал таким, как сейчас, именно благодаря нашим героям, их решениям и ноу-хау.

Инициативу Владимира Копелева, в 1997 году создавшего на базе комбината коммандитное товарищество «ДСК-1 и компания», многие оценили как смелый, но правильный шаг. Некоторые (СУ-155, «Стройиндустрия») взяли эту идею на вооружение. Еще бы: отношения с перекупщиками-риэлторами сведены к минимуму – большая часть квартир ДСК-1 (а это порядка 30% на рынке московского жилья) продается именно через товарищество. Для вкладчиков-покупателей коммандитное товарищество надежнее, чем депозиты в банках: ДСК-1 отвечает перед вкладчиками всем своим имуществом. При форс-мажорной ситуации (например, банкротстве) имущество пойдет с молотка, и граждане смогут вернуть свои деньги.

«Мосстроймеханизация-5» в начале 90-х дышала на ладан: трест выполнял огромный объем земляных работ, не имея в собственности ни одного самосвала – их приходилось арендовать у транспортных организаций, которые нередко попросту срывали планы. После того как ее возглавил Михаил Чернэ, МСМ-5 сумела стать лучшим в стране трестом механизации. Компания одной из первых рискнула взять кредит, а построив дом, на вырученные средства полностью обновила парк техники и механизмов. Правительство Москвы стало доверять компании самую сложную и ответственную работу. Михаил Чернэ вспоминает, что Валерий Шанцев в бытность префектом Южного АО Москвы обещал поставить ему памятник, если МСМ-5 за 10 лет вывезет 5,5 млн. кубометров мусора. «Он это сделает за 5 лет», – предположил Юрий Лужков. Братеевская свалка была полностью ликвидирована компанией Чернэ всего за полтора года.

Вячеслав Заренков («Эталон – ЛенСпецСМУ») – единственный из участников, кому удалось создать строительное управление еще при Советской власти, в 1987 году. Впоследствии компания выросла в первый строительный холдинг на Северо-Западе, сейчас в нем 26 дочерних фирм. Вначале «ЛенСпецСМУ» специализировалась на строительстве кирпичных домов (у них самая низкая себестоимость), а с 1999 года перешла на кирпично-монолитные технологии. Известность компании принесли масштабные проекты застройки целых кварталов современными жилыми комплексами («Морской фасад», «Ланской квартал» и т.д.). Эксперты считают Вячеслава Заренкова отличным организатором и дипломатом: в 2000 году, когда ходили слухи, что Петербургу грозит крах строительного рынка, он собрал руководителей 30 строительных компаний. В итоге были приняты девять принципов честного поведения на рынке. Например, все конфликтные ситуации решать только за столом переговоров, не привлекать для своих корыстных целей силовые органы, не делать антирекламы ни партнерам, ни конкурентам. По словам Заренкова, благодаря той встрече строительный бизнес в Питере стал одной из самых честных сфер деятельности.

Свои люди сочтутся на совещаниях

Сравнивать производственные показатели строительных компаний – занятие неблагодарное. Дело в том, что московские компании, руководители которых представлены в рейтинге, можно условно разбить на две группы. Первая – организации с давней историей и огромными объемами строительства – до миллиона квадратных метров ежегодно. Компании-монстры с завидной регулярностью оказывается в плане города: московские власти демонстрируют особую пристрастность к этим компаниям при распределении заказа. Как ни крути, а большую часть городского подряда выполняют одни и те же: это компании Владимира Копелева (ДСК-1, около 50% построенного жилья переходит городу), Константина Могилевского (ДСК-2, входит в группу компаний «ПИК»), Михаила Чернэ (МСМ-5, более 70% стройки – муниципальный заказ), Геннадия Улановского («Главмосстрой»), Виктора Нестеренко (МФС-6), а также ДСК-З, деятельность которого контролирует жена Юрия Лужкова Елена Батурина и СУ-155 (генеральный директор Александр Мещеряков). Впрочем, это отнюдь не умаляет заслуг наших героев: победить в тендере – одно, а построить качественно и в срок – совсем другое. В МСМ-5 с гордостью говорят, что под руководством Чернэ компания ни разу не срывала взятого на себя обязательства, выполняя работы в срок, и с соблюдением требований города.

Перечисленные компании стараются не пользоваться банковскими кредитами, зато охотно помогают друг другу – становятся соинвесторами. Михаил Чернэ (МСМ-5) говорит, что сотрудничество с ДСК-1 позволяет не привлекать кредиты и не прибегать к целевому финансированию, а значит, экономить кредитные проценты, которые пришлось бы возвращать банкам. Если же объект прогнозируется как высокорентабельный (например, Митино, 1а), МСМ-5 берет его полностью на себя – строит на собственные средства, выступая генеральным инвестором. ДСК-1 тоже работает по принципу самофинансирования и не пользуется банковскими кредитами.

Владимир Копелев, генеральный директор ДСК-1: «Основными нашими соинвесторами являются предприятия Московского строительного союза, выполняющие функции генподрядчиков. Они строят нулевой цикл и инженерные сети, за что и получают права на жилую площадь по договорам инвестирования с ДСК-1».

Для большинства компаний строить «на свои» – несбыточная мечта. А посему строители никак не могут отказаться от схемы долевого строительства. Дольщики – покупатели квартир в строящемся доме. Вячеслав Заренков считает, что такая форма приобретения жилья хотя и выгодна, но недолговечна.

Вячеслав Заренков, генеральный директор строительного холдинга «Эталон – ЛенСпецСМУ»: «Крупные строительные организации уже переходят к более цивилизованным и современным формам строительства, а именно – строят жилье на собственные средства. В этом случае строители продают готовые квартиры по более высокой цене, соответствующей производственным затратам. Покупатели избавлены от необходимости переживать в ожидании конца строительства. Указанная схема на начальном периоде имеет и некоторые недостатки, например отсутствие льгот, которые имеются у покупателей при рассрочке платежа».

Новое поколение выбирает бизнес тренинги

Второй тип московских компаний – сравнительно молодые организации: «Сатори» (президент Андрей Гусаров), «Дон-строй» (генеральный директор Максим Блажко), «Квартал» (президент Олег Гребенкин), «Стройиндустрия» (г. Красногорск, генеральный директор Александр Зимин). Соперничать с монстрами с полувековой историей на «панельном» поприще было бы делом бессмысленным. Наши герои не копировали ДСК, а заняли свое место на рынке благодаря чему-то другому – монолитным технологиям, менеджменту, маркетингу, постоянному обучению персонала, наконец, бизнес-идее.

Характерный пример – компания «Сатори», созданная с нуля Андреем Гусаровым. По его словам, когда компания только создавалась, строить хотели все, а «Сатори» взялась за самую тяжелую, грязную и менее выгодную работу – ломать, копать, вывозить и перерабатывать, за что сотрудников компании долгое время называли «мусорщиками». Сейчас его компания выполняет огромный спектр работ и самостоятельно строит дома.

Андрей Гусаров, президент, управляющий ФПК «Сатори»: «Нам десять лет. Это сейчас у нас большой парк техники, своя база. А тогда офис располагался в квартире. А первое время и этого не было. Собирались в метро на лавочке. Клиент доверял нам под честное слово. Это обязывало и вдохновляло. А сейчас - даже тренинги проводим не в том же помещении, а в отдельных красивых помещениях, в конференц залах».

Если «панельщики», как правило, избегают банки, то молодые компании, сделавшие ставку на монолит, напротив, охотно пользуются кредитами. Широко используют финансовые инструменты (кредит, лизинг, выпуск облигаций и пр.) и частные питерские компании – «Строймонтаж», «Эталон – ЛенСпецСМУ», «Петербургстрой-Skanska».

Сергей Полонский, президент корпорации «Строймонтаж»: «Многие банки теперь с удовольствием идут на проектное финансирование (если, конечно, у строительной компании высокая деловая репутация), на сегодняшний день количество банков превышает число строительных проектов. В своей деятельности мы используем целевое и залоговое финансирование, сотрудничаем с  «НИКойл», Альфа-банком и РМБ-банком. По проекту «Москва-Сити» у нас есть ряд предложений по финансированию, и я убежден, что подобрать оптимальный вариант целевого финансирования не составит труда».

Мирный атом

Три самых строящихся региона – Москва, Санкт-Петербург и Московская область. Из 33,8 миллионов квадратных метров жилья, введенного в России в 2002 году, на Московский регион пришлось чуть менее 8 миллионов. На Петербург – 1,2 миллиона. Для сравнения: Екатеринбург (самый строящийся город России без учета двух столиц) ввел в эксплуатацию 363,7 тысячи квадратных метров, Тольятти – порядка 250 тысяч. В регионах главные заказчики не местная власть (как в Москве и Питере), а Госстрой РФ, крупные ведомства или градообразующие предприятия. Так, основными заказчиками Балтийской строительной компании до настоящего времени являлись МПС РФ и Министерство по атомной энергии, а также частные инвесторы. По заказу правительства Москвы БСК возводит единичные объекты. «Лада-Дом» (Тольятти) реализует жилищную программу для работников «АВТОВАЗа» и не планирует развивать региональную экспансию. Около половины объемов строительства «Маригражданстрой» (Йошкар-Ола) в этом году финансируется из средств федерального бюджета.

Геннадий Александров, президент ОАО «Маригражданстрой»: «Сейчас мы возводим жилье главным образом по федеральным целевым программам, таким как «Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилого фонда». Активно строятся дома для военнослужащих, для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера, а также закрытых территориальных образований. Заказчиком выступают Госстрой РФ и Министерство обороны РФ».

Подмосковные вечера станут еще дороже

Количество «пятен» и районов в Москве, где по санитарным нормам можно вести строительство, стремительно сокращается – столица строится сейчас самыми высокими темпами в мире. Напрашивается вывод, что региональная экспансия не за горами. Так ли это? По данным московского стройкомплекса, в 2003 году в регионах с участием московских строителей будет возведено 300 тыс. квадратных метров жилья. Московские строители работают в Ярославле, Рыбинске, Курске, Туле, Орле, Иваново, Калуге, Смоленске, Сочи, Новороссийске, Омске, Рязани, Липецке, Ставрополе, а также Одессе и Батуми. Но все-таки понятно, что эти 300 тысяч метров для 16 городов – капля в море. Даже ДСК-1, которому, казалось бы, нужно загружать и загружать свои производственные мощности, строит в Московской области совсем немного – лишь 10% своих объектов. Сергей Лекомцев, генеральный директор «Наш дом» (Екатеринбург) сказал нам, что ни московские, ни иностранные компании на рынке строительства недвижимости Екатеринбурга практически не представлены. А лидеры большинства московских и питерских строительных компаний, в свою очередь, сказали «ТРЕНЕР: », что не планируют идти в регионы (если, конечно, не считать «регионом» Московскую область). И у каждого на то свои причины.

Дмитрий Игнатьев, председатель правления ОАО «ПО «Ленстройматериалы»: «Нам не выгодно развивать региональную экспансию. Это связано с тем, что мы строим дома из собственных панелей, которые качественно отличаются от прочих предложений на рынке. Вывозить наши панели в другие регионы, чтобы строить там нет смысла, транспортные расходы превысят возможную прибыль. Схема франчайзинга (нам предложили ее консультанты на стратегической сессии) в данном случае также неприемлема, поскольку производить панели с уникальными потребительскими характеристиками в условиях прочих ДСК невозможно».

Сергей Полонский: «Строймонтаж» ежегодно вводит в эксплуатацию около 400 тысяч квадратных метров. В Петербурге уже сдан крупнейший бизнес-центр «Петровский форт», в Москве – многофункциональный жилой комплекс «Корона», на очереди комплексы «Золотые ключи-2» и бизнес-центр «Европа билдинг». Один наш дом состоит из 1400 элементов, в «Золотых ключах-2» работают порядка 60 подрядчиков. Я два-три раза в неделю бываю на наших стройплощадках. Судите сами, станем ли мы работать в регионах при такой сложности объектов. Строить по конвейерной технологии можно, наверно, и по всей России. А наши дома поставить на поток нельзя».

Интересно, что некоторые руководители строительных компаний, особенно строящих монолитное жилье, считают более выгодным местом для строительства не Москву, а Подмосковье.

Александр Зимин, генеральный директор компании «Стройиндустрия»: «Мы придерживаемся идеологии строительства элитных жилых комплексов с развитой инфраструктурой. В центре Москвы их не построишь. Поэтому нас интересуют окраины столицы и Подмосковье, где есть хорошие площадки. Экономически строительство в Подмосковье более выгодно. Допустим, в Москве мы продаем квадратный метр за $900, в области – за $800. При этом в столице себестоимость строительства выше, и городу приходится отдавать 30%–40%, в то время как в Подмосковье – 10–20%, например, в Дедовске в жилой фонд города переходит всего 10%. Выгода очевидна. А люди с удовольствием покупают квартиры не в Бутово, а в Красногорске».

 

Назад к списку